戸塚カントリークラブの限界
発行されるCMBSはそのキャッシュフローの確実性にトランシェ(クラス分け)され、それぞれに格付けが付与されます。
格付けは各トランシェ額全体のリスクとリターンを投資家の投資基準となります。
一般的にCMBSは債券ですから他の債券や金融商品などの市場金利の変動リスクを直接的に受けます。
特に、金融環境の変化は金利の乱高下や換金性があがっているアメリカのようにはいきませんが、今後は国内でもノンリコースローンの普及とともに、CMBS市場は拡大していくことが予想されます。
住宅ローンの多くはサラリーマンが利用しています。
住宅金融公庫や金融機関から20年から35年の長期にわたって返済する条件で資金を調達し、月々の給料やボーナスを見込んで家計を切りつめて返済しています。
債権者である金融機関などにとっては非常に安定的な運用となっています。
リスクウェートが50%として扱われるという点も金融機関には有利です。
一般的には、債務者の収入に対して、1年間の返済総額を30%前後に設定し、これを逆算して貸付・額が決定されていきます。
住宅ローンは金利変動に敏感です。
政府による住宅控除の方針にも影響しますが、一般的なサラリーマンは金利が低い固定ローンを望むのは言うまでもありません。
借りた時点で借入金利が低い場合でも、現在のような低金利の時代では借り換えが加速します。
当初低かった金利が一定期間経過後に上がるステップ返済なども現在では借り換えの対象になります。
さらに、資金に余裕ができた債務者などは、積極的に残債を減らそうとします。
日本の住宅ローンの証券化は、古くは73年の住専によるものから、97年のウェートが50%というだけでなく、証券化の難しさも指摘されています。
格付機関のスタンダード&プアーズ(S&P)社はこのような日本の住宅ローンの証券化での困難さを金利の改定(1、7月の年2回改定)に対して、SPVの利払いが3/9月であることが多く、期間のミスマッチが発生しやすい預金相殺による繰り上げ償還(期限前の一括返済)が金利情勢によって頻繁に発生する。
住宅ローンの証券化にも追い風が吹きました。
大きな問題が解決されているわけではありません。
99年9月に提出された「住宅ローン債権流動化に伴う住宅借入金等特別控除等の適用上の残高等証明書の発行について」と題する全国銀行協会から国税同長にあてられた照会でもうかがわれます。
論点は、租税特別措置法第41条(住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除)および同法第41条の5(特定の居住用財産の書き換え等の場合の譲渡損失の繰越控除)に規定する「住宅取得資金に係る借入金の年末残高証明」または「住宅借入金等の残高証明書」を発行する債権者は、債務者対抗要件を具備しているかどうかの区分です。
ここで問題なのは、住宅ローンの証券化では、債務者の「控除」が可能となる債権者が規定されているにもかかわらずSPCなどがその対象には入っていないことです。
倒産隔離の問題があり、オリジネーターの格付けが低いとウィークリンクの法則が働き、発行する債券の格付けはより低い格付けプレーヤーにリンクしてしまいます。
それが証券化の特徴でもあるわけです。
したがって、この2つの問題は住宅ローンの証券化では大きな問題となります。
国税庁からは、債務者対抗要件を具備しない場合と債務者対抗要件を具備する場合の2つの回答がありました。
週刊税務通信(99年11月1日)では、次のように掲載されています。
住宅ローン債権の譲渡について債務者に通知されない場合(債務者対抗要件を具備しない場合)は、債務者からみると相変わらず借入先(債権者)は原債権者であり、原債権者が残高等証明書を発行することになる。
この場合は、責務者は譲受人を借入先と認識することになり、譲受人が租税特別措置法第41条および同法第41条の5に規定する適格な借入先であるときは、引続きローン控除または繰越控除の適用を受けられ、譲受人が残高等証明書を発行することになる。
住宅ローン債権が信託拠出(信託会社に対して譲渡)された場合は、所得税に関係しないので、所得税法第1条は適用されず、譲受人である信託会社が残高等証明書を発行することになる。
まず、住宅借入金等の特別控除対象となる住宅ローンなどは、割賦による償還期間または賦払期間が10年以上であることが原則です。
例外として、99年1月1日以降に居住用として取得した土地(敷地)等も対象になります。
特別控除を受けるためには、住宅の取得等による借入や債務であることはもちろんですが、「適格な借入先」からの借入金や債務であることなどが条件となります。
一般的な金融機関はこの「適格な借入先」に該当しますが、証券化で設立されるSPC(特別目的会社)などは「非適格」とされています。
住宅ローンの証券化は債権者の都合によって行われるものです。
したがって、債務者にとっては、借入金が住宅控除とならなくなると一大事となります。
ここでは、債務者への「通知」が証券化へのポイントとなるのですが、金融機関の信用問題にも発展しかねないため、住宅ローン証券化での大きな壁になっているのも事実です。
国税庁の回答から、さまざまなケースが考えられます。
通知の対抗要件の具備・不具備と「適格」。
「非適格」。
それらに伴う倒産隔離の課題など、住宅ローンの証券では蹴題が多く存在します。
それらをまとめると次のようになります。
通知があるまでは債務者にとって原債権者が「債権者」であるとの説があります。
譲受人が外国の信託会社やSPCのような「非適格な借入先」の場合、債務者は原債権者が「債権者」であるとの認識から、住宅借入金等控除の適用となるとの見解もあります。
この場合には倒産隔離という問題が同時に発生します。
この場合は、債務者が債権者を信託会社と認識するか、あるいはSPCなどと認識するか、で対応、が異なります。
たとえば、債務者対抗要件を具備しない場合、受託者が国内の信託銀行であれば住宅控除の問題は発生しません。
ただし、信託銀行の格付・けが倒産隔離で問題になります。
信託受益権を資産とするのがSPCであれば債権者はSPCとなり、住宅控除の対象からはずれることになります。
ここでも「通知」の事実が重要になります。
特に注意が必要なのは。
98年抗要件ではないということです。
したがって、債務者への「通知」が暖昧な債権譲渡では、住宅ローンの証券化では債務者の権利を侵害することにもなりかねない問題を含んでいることになります。
なお。
2000年に入って。
2月にはオリエントコーポレーションが住宅ローン債権を第一勧業富士信託銀行に信託し、その優先信託受益権を生命保険会社などの機関投資家に販売しました。
4月には、富士銀行が住宅ローン債権を第一勧業富士信託銀行経由でSPCに譲渡した信託受益権を裏付けに資産担保証券(RMBS)を発行しました。
住宅専門金融会社のライフ住宅ローンはＭ信託銀行へ信託してその優先信託受益権を機関投資家に私募形式で販売しました。
これらの住宅ローンの流動化や証券化では二律背反する住宅特別控除と倒産隔離をどのようにクリアしているのかという点を積極的に情報開示してもらいたいものです。
住宅ローンの証券化を行えるようになりました。
これによって、残高70兆円の住宅金融公庫が抱える住宅ローンがMBS(Mortgage Backed Securities)として、証券化市場に登場することになりました。
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